Las socimi se constituyen como el vehículo más eficiente para pequeños inversores de poder participar de la rentabilidad del mercado inmobiliario de arrendamiento

ANTONIO FERNÁNDEZ HERNANDO

 

La semana pasada, el ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, sorprendió a todos cuando declaró que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) estudia crear una sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) para sacarla a bolsa “antes de final de año”. Las consecuencias de esta afirmación pueden tener gran trascendencia para el mercado inmobiliario, más allá de lo que ya se ha expuesto y analizado estos días, y más importante que saber qué va a hacer o no la Sareb con esta socimi.

Lo primero que llama la atención es que el propio Gobierno que llevó a cabo la reforma de las socimi (en diciembre de 2012) y que ha permitido que en la actualidad tengamos cotizando más de 35, tres de ellas en el mercado continuo, una en el IBEX y el resto en el MAB, haya tardado prácticamente cuatro años en hacer una apuesta pública y notoria por este instrumento tan decisivo en el sector inmobiliario español. Un dato orientativo: algo más del 70% de los recursos propios de las socimi provienen de no residentes, de extranjeros que apuestan por el mercado inmobiliario español, y que entienden que la forma más eficiente de hacerlo es a través de una socimi.

Las socimi se constituyen como el vehículo más eficiente para pequeños inversores de poder participar, con pequeñas cantidades, de la rentabilidad del mercado inmobiliario de arrendamiento. Se puede participar de la inversión en grandes operaciones inmobiliarias con cantidades muy pequeñas.

Lo que quiero transmitir es que siendo un instrumento disponible desde hace más de cuatros años, ¿cómo es que la Sareb, el Gobierno, las comunidades autónomas o incluso los ayuntamientos no lo han utilizado antes para realizar las importantes y magníficas desinversiones? Hemos asistido estos años de crisis a grandes ventas por parte de las administraciones de magníficos inmuebles con unas atractivas rentabilidades, que se entregaban a grandes fondos internacionales, los cuales, paradójicamente, la mayoría de ellos son REIT (acepción inglesa de socimi). Es decir, que muchos inversores extranjeros ya se han venido beneficiando de las ventajas fiscales que suponen las socimi. Y mientras, los pequeños inversores españoles viendo cómo los demás se llevaban las joyas de la corona.

A muchos pequeños inversores españoles por supuesto que también les hubiera gustado invertir en unos inmuebles, magníficamente posicionados, con el alquiler garantizado por un organismo oficial durante 10, 12 o 15 años, y con una rentabilidad inalcanzable con los tipos de interés actuales.

La Sareb lleva años vendiendo sus mejores inmuebles a través de los FAB, fondos de activos bancarios: un instrumento exclusivo de Sareb y dirigido a inversores institucionales. Uno de sus atractivos es que cuentan con ventajas fiscales para los inversores, especialmente los no residentes, que están exentos de tributar en el impuesto de sociedades. En sí mismo, el FAB tributa en dicho impuesto al tipo de gravamen del 1%. ¿Por qué no articularon estas ventas con socimi en las que pudiera comprar cualquier inversor? Respuesta: es más fácil vender en una subasta que montar y gestionar un socimi.

Siendo un instrumento disponible desde hace más de cuatros años, ¿cómo es que la Sareb y el Gobierno no lo han utilizado antes?

Pero vayamos a lo positivo, vamos a ver si, además de la Sareb, las administraciones públicas, algunos organismos oficiales o incluso el propio patrimonio del Estado, a partir de ahora y con el resto de inmuebles que tienen en sus balances, se animan a ofrecerlos a inversores minoristas, a través de socimi, que estarían encantados de poder participar de estas oportunidades, aptas hasta ahora para grandes fondos.

Otra gran apuesta que podría hacer implícitamente el ministerio es que esta “posible” socimi cotice en el MAB: un mercado que finalmente, y gracias en gran parte a las socimi, está empezando a tener el protagonismo que siempre hubiera tenido que tener. Si el Gobierno-Sareb materializan esta gran iniciativa y lo hacen a través del MAB, lograrían la consolidación en un solo acto de un sector, de un vehículo de inversión y de un mercado alternativo. No pueden perder esta oportunidad.

Una cosa es cierta, que no nos engañen, esta socimi no necesita cotizar en el mercado continuo ni debe utilizar los servicios de un banco extranjero para incorporarla a cotizar. Ahora mismo en Armabex tenemos un ejemplo que puede servir de referencia para ver la capacidad del MAB. Si finalmente cumple con todos los requisitos y el MAB lo autoriza, en breve podremos ver cotizar una socimi que puede superar los 2.000 millones de euros de capitalización y se situaría como la segunda más importante de España, muy por delante de otras como LAR, HISPANIA o AXIARE que cotizan en el mercado continuo.

Si el Gobierno-Sareb materializan esta gran iniciativa, y lo hacen a través del MAB, lograrían la consolidación en un solo acto del sector.

Consecuentemente con lo anterior, otro aspecto positivo: esta cotización en el MAB pondría en valor y daría la oportunidad de mostrar la actividad, responsabilidades y actuaciones de una figura muy poco conocida pero imprescindible para estas socimi como son los asesores registrados, que con una severa y estricta regulación y con importantes inversiones en equipos y medios estamos apostando por el MAB y las socimi. Más de 30 socimi cotizando en el mismo avalan esta labor a lo largo de estos cuatro años.

Demos pues la bienvenida a esta iniciativa y a ver si el verdadero objetivo de este vehículo internacional, dar acceso a los pequeños inversores a la “titulización del Mercado Inmobiliario de Alquiler”, se afianza en España. El mercado inmobiliario español se mueve en la dirección correcta, y esta apuesta de la Sareb y el apoyo a la misma por parte del Gobierno supondrán el definitivo acicate para su consolidación.

*Antonio Fernández Hernando es asesor registrado y presidente de Armabex.

 

 

http://blogs.elconfidencial.com/economia/tribuna/2017-05-21/sareb-socimi-aspectos-positivos-que-no-imaginas_1385756/