FAQ 2017-10-06T10:17:33+00:00
ARMABEX/ FAQ

Podemos distinguir distintos ángulos de aproximación a la figura de SOCIMI, siendo idónea SI:

El ahorro fiscal compensa el coste de mantener la SOCIMI

  • El umbral está NO en la cifra de capital social mínimo, sino en la cifra de ingresos por alquileres: mínimo de 700.000 € aproximadamente

Se pretende una ordenación del patrimonio inmobiliario, a veces disperso en múltiples sociedades. Motivos patrimoniales, financieros, sucesionales, …

Se busca separar la propiedad del inmueble del negocio operativo: ej. negocio hotelero

Se planifica vender activos tras mantenerlos en cartera el plazo mínimo exigido por la regulación de las SOCIMI. Ventaja relativa por:

  • La SOCIMI ya dispone de Due Diligence, Auditoría, etc

•Plusvalías al 0%

Desde el momento en que se invierte en inmuebles para arrendamiento, se debe evaluar la conveniencia de constituir una SOCIMI

En caso afirmativo, lo primero es contratar un Asesor Registrado, como Armabex, tal como la ley prescribe, como coordinador global de todo el proceso de incorporación y para elaborar el Documento Informativo de Incorporación al Mercado (DIIM).

ARMABEX, como Asesor Registrado oficial, le ayuda en la fase previa de evaluación de si la figura de SOCIMI es o no conveniente para su caso, y cuál sería la estructura óptima

  • Para comprobar si la compañía cumple los requisitos para cotizar en el MAB
  • Para asesorar sobre la correcta aplicación del régimen fiscal de SOCIMI
  • Para guiarle en su toma de decisiones

• Para ayudarle en la búsqueda del equipo necesario para llevar a cabo el proceso de incorporación

La SOCIMI debe estar cotizando en el Mercado en un plazo máximo de 2 años desde el alta en el régimen fiscal especial de SOCIMI.

Tenga en cuenta que toda la información contenida en la due diligence legal, fiscal y financiera realizada cuando se adquiere un inmueble, sirve de base para preparar el DIIM para solicitar la incorporación a negociación en el MAB. Por su propio interés, es conveniente comenzar el proceso de incorporación tan pronto como disponga de esta documentación.

Recuerde: El plazo de validez de esta documentación es de 6 meses para la due diligence legal y fiscal, y de 3 meses para la due diligence financiera y para la auditoría. Pasados esos periodos, habría que repetirlas, con los consiguientes costes en términos de dinero y tiempo.

La SOCIMI debe cumplir el requisito de difusión (Free-float), que es el requerimiento de tener suficientes accionistas minoritarios (con menos del 5% de participación cada uno) ¿Cuantos accionistas se requieren y por qué cuantía total?

  • Si valoración SOCIMI < € 8 MM  25% de las acciones en manos de accionistas minoritarios
  • Si valoración SOCIMI > € 8 MM  Acciones por el equivalente a € 2 MM de valor de mercado, en manos de accionistas minoritarios

Se cumple el requisito de Free-float:

  • O disponiendo de un listado de accionistas minoritarios en el momento de la incorporación al MAB (pre-listing)
  • O depositando el número de acciones preceptivas (25%/€2MM) en el Proveedor de Liquidez
  • Este número de acciones debe estar distribuido de forma efectiva entre al menos 20 accionistas minoritarios, desde el inicio de la cotización.
  • La Sociedad mantiene sus derechos políticos (voto) y económicos (dividendos) mientras estén depositadas en el Proveedor de Liquidez sin colocar entre accionistas minoritarios.
  • A medida que se van vendiendo estas acciones entre accionistas minoritarios, NO HAY QUE REPONER CANTIDAD ALGUNA DE ACCIONES ADICIONALES.

Si se publicó un Plan de Negocio en el DIIM, cualquier desviación igual o superior al +/-10%, o inferior si resulta de especial significación.

Cualquier noticia que pueda afectar al precio de la acción.

Cualquier variación en los accionistas de control.

La valoración de la SOCIMI la realiza un Experto Inmobiliario independiente

  1. Si la compañía es de nueva creación (sin información financiera auditada para los 2 años precedentes a su incorporación en el Mercado)
  • El método de valoración preferido por el MAB es el basado en criterios y procedimientos de valoración RICS.
  • De este análisis se obtiene un rango de valoración de la SOCIMI (un precio máximo y un precio mínimo)
  1. Si la compañía dispone de información financiera auditada de al menos dos ejercicios precedentes a su incorporación al MAB

• Se admiten como datos válidos y suficientes para valorar la compañía, y obtener un rango de precios máximo y mínimo para la misma.

El precio de incorporación al Mercado lo escoge el emisor (la SOCIMI), y debe estar dentro del mencionado rango de valoración.

Sin embargo, si se ha producido alguna operación significativa sobre las acciones de la SOCIMI en el plazo de 6 meses antes de la incorporación al mercado, el precio de esta transacción se puede tomar como valoración admitida para la SOCIMI, convirtiéndose en el precio de incorporación al Mercado.

Actualización del precio

  • El MAB no requiere de subsiguientes valoraciones de la SOCIMI una vez incorporada al Mercado
  • Contrato de Liquidez: Una vez la SOCIMI cotizando en el Mercado, el Proveedor de Liquidez actúa como creador de mercado, dando contrapartida a las órdenes de compra y de venta de las acciones de la SOCIMI. De acuerdo con el Contrato de Liquidez:
  • Independientemente del depósito de acciones para el cumplimiento del Free-float, en su caso, el emisor (la SOCIMI) debe depositar en el Proveedor de Liquidez una cantidad de entre €150.000 y €300.000 tanto en efectivo como en acciones, para que éste pueda realizar su función de provisión de liquidez. La determinación de la cantidad a depositar la fija el MAB, dependiendo del valor de la SOCIMI.

• Estas cantidades SI DEBEN REPONERSE a medida que se van agotando para que el Proveedor de Liquidez pueda atender las órdenes de compra y venta de acciones de la Sociedad.

Recuerde:

  • Se puede constituir una SOCIMI con solo UN activo.
  • Capital mínimo para constituir una SOCIMI = €5 MM

Puede interesar constituir diferentes sociedades dependiendo de, por ejemplo,

  • Tipología de activos.
  • Perfil de los accionistas: Accionistas específicos para proyectos específicos.

• Se pueden construir diferentes estrategias con diferentes estructuras utilizando SOCIMI y SOCIMI NO COTIZADAS, para dar entrada a nuevos accionistas para invertir en activos específicos, en lugar de darles entrada en la cartera total de activos.

Los activos se pueden vender a partir de los 3 años de su incorporación a la SOCIMI.

  • Recuerde: todas las plusvalías generadas por los activos durante su permanencia en el balance de la SOCIMI tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades

El inversor ancla no puede vender las acciones de la SOCIMI durante el plazo de 1 año desde la fecha de comienzo de la cotización en el Mercado.

No hay límites al apalancamiento.

El mismo nivel de información pública tanto para el Mercado como para los accionistas (independientemente de que sean minoritarios o mayoritarios).

  1. Durante el proceso de incorporación: Información a incluir en el DIIM
  • ARMABEX, en el DIIM, declara:
  • Que la compañía cumple con los requisitos para la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI;
  • Que incluye toda la información relevante relativa a las estructuras legales de la Sociedad, y la situación legal de los activos;
  • La valoración de la compañía;
  • Cuáles son los riesgos potenciales;
  • Que la compañía cumple con la normativa del MAB aplicable;
  • Otros: Acuerdos del Consejo, Pactos parasociales, Contrato del Proveedor de Liquidez, etc.

Toda esta información debe publicarse en la página web de la SOCIMI.

  1. Durante el mantenimiento de la SOCIMI en el MAB: ARMABEX es el enlace entre la SOCIMI y el Mercado. La información a suministrar tanto al Mercado como al público en general (tanto accionistas como potenciales inversores, a través de la página web de la SOCIMI) es, esencialmente:
  • Estados financieros, con frecuencia semestral (Auditados a fin de ejercicio, y con Revisión Limitada los semianuales).
  • Relación de accionistas mayoritarios, con frecuencia semestral.

• Hechos Relevantes.

Podemos distinguir distintos ángulos de aproximación a la figura de SOCIMI, siendo idónea SI:

El ahorro fiscal compensa el coste de mantener la SOCIMI

  • El umbral está NO en la cifra de capital social mínimo, sino en la cifra de ingresos por alquileres: mínimo de 700.000 € aproximadamente

Se pretende una ordenación del patrimonio inmobiliario, a veces disperso en múltiples sociedades. Motivos patrimoniales, financieros, sucesionales, …

Se busca separar la propiedad del inmueble del negocio operativo: ej. negocio hotelero

Se planifica vender activos tras mantenerlos en cartera el plazo mínimo exigido por la regulación de las SOCIMI. Ventaja relativa por:

  • La SOCIMI ya dispone de Due Diligence, Auditoría, etc

•Plusvalías al 0%

Desde el momento en que se invierte en inmuebles para arrendamiento, se debe evaluar la conveniencia de constituir una SOCIMI

En caso afirmativo, lo primero es contratar un Asesor Registrado, como Armabex, tal como la ley prescribe, como coordinador global de todo el proceso de incorporación y para elaborar el Documento Informativo de Incorporación al Mercado (DIIM).

ARMABEX, como Asesor Registrado oficial, le ayuda en la fase previa de evaluación de si la figura de SOCIMI es o no conveniente para su caso, y cuál sería la estructura óptima

  • Para comprobar si la compañía cumple los requisitos para cotizar en el MAB
  • Para asesorar sobre la correcta aplicación del régimen fiscal de SOCIMI
  • Para guiarle en su toma de decisiones

• Para ayudarle en la búsqueda del equipo necesario para llevar a cabo el proceso de incorporación

La SOCIMI debe estar cotizando en el Mercado en un plazo máximo de 2 años desde el alta en el régimen fiscal especial de SOCIMI.

Tenga en cuenta que toda la información contenida en la due diligence legal, fiscal y financiera realizada cuando se adquiere un inmueble, sirve de base para preparar el DIIM para solicitar la incorporación a negociación en el MAB. Por su propio interés, es conveniente comenzar el proceso de incorporación tan pronto como disponga de esta documentación.

Recuerde: El plazo de validez de esta documentación es de 6 meses para la due diligence legal y fiscal, y de 3 meses para la due diligence financiera y para la auditoría. Pasados esos periodos, habría que repetirlas, con los consiguientes costes en términos de dinero y tiempo.

La SOCIMI debe cumplir el requisito de difusión (Free-float), que es el requerimiento de tener suficientes accionistas minoritarios (con menos del 5% de participación cada uno) ¿Cuantos accionistas se requieren y por qué cuantía total?

  • Si valoración SOCIMI < € 8 MM  25% de las acciones en manos de accionistas minoritarios
  • Si valoración SOCIMI > € 8 MM  Acciones por el equivalente a € 2 MM de valor de mercado, en manos de accionistas minoritarios

Se cumple el requisito de Free-float:

  • O disponiendo de un listado de accionistas minoritarios en el momento de la incorporación al MAB (pre-listing)
  • O depositando el número de acciones preceptivas (25%/€2MM) en el Proveedor de Liquidez
  • Este número de acciones debe estar distribuido de forma efectiva entre al menos 20 accionistas minoritarios, desde el inicio de la cotización. 
  • La Sociedad mantiene sus derechos políticos (voto) y económicos (dividendos) mientras estén depositadas en el Proveedor de Liquidez sin colocar entre accionistas minoritarios.
  • A medida que se van vendiendo estas acciones entre accionistas minoritarios, NO HAY QUE REPONER CANTIDAD ALGUNA DE ACCIONES ADICIONALES.

Si se publicó un Plan de Negocio en el DIIM, cualquier desviación igual o superior al +/-10%, o inferior si resulta de especial significación.

Cualquier noticia que pueda afectar al precio de la acción.

Cualquier variación en los accionistas de control.

La valoración de la SOCIMI la realiza un Experto Inmobiliario independiente

  1. Si la compañía es de nueva creación (sin información financiera auditada para los 2 años precedentes a su incorporación en el Mercado)
  • El método de valoración preferido por el MAB es el basado en criterios y procedimientos de valoración RICS.
  • De este análisis se obtiene un rango de valoración de la SOCIMI (un precio máximo y un precio mínimo)
  1. Si la compañía dispone de información financiera auditada de al menos dos ejercicios precedentes a su incorporación al MAB

• Se admiten como datos válidos y suficientes para valorar la compañía, y obtener un rango de precios máximo y mínimo para la misma.

El precio de incorporación al Mercado lo escoge el emisor (la SOCIMI), y debe estar dentro del mencionado rango de valoración.

Sin embargo, si se ha producido alguna operación significativa sobre las acciones de la SOCIMI en el plazo de 6 meses antes de la incorporación al mercado, el precio de esta transacción se puede tomar como valoración admitida para la SOCIMI, convirtiéndose en el precio de incorporación al Mercado.

Actualización del precio

  • El MAB no requiere de subsiguientes valoraciones de la SOCIMI una vez incorporada al Mercado
  • Contrato de Liquidez: Una vez la SOCIMI cotizando en el Mercado, el Proveedor de Liquidez actúa como creador de mercado, dando contrapartida a las órdenes de compra y de venta de las acciones de la SOCIMI. De acuerdo con el Contrato de Liquidez:
  • Independientemente del depósito de acciones para el cumplimiento del Free-float, en su caso, el emisor (la SOCIMI) debe depositar en el Proveedor de Liquidez una cantidad de entre €150.000 y €300.000 tanto en efectivo como en acciones, para que éste pueda realizar su función de provisión de liquidez. La determinación de la cantidad a depositar la fija el MAB, dependiendo del valor de la SOCIMI.

• Estas cantidades SI DEBEN REPONERSE a medida que se van agotando para que el Proveedor de Liquidez pueda atender las órdenes de compra y venta de acciones de la Sociedad.

Recuerde:

  • Se puede constituir una SOCIMI con solo UN activo.
  • Capital mínimo para constituir una SOCIMI = €5 MM

Puede interesar constituir diferentes sociedades dependiendo de, por ejemplo,

  • Tipología de activos.
  • Perfil de los accionistas: Accionistas específicos para proyectos específicos.

• Se pueden construir diferentes estrategias con diferentes estructuras utilizando SOCIMI y SOCIMI NO COTIZADAS, para dar entrada a nuevos accionistas para invertir en activos específicos, en lugar de darles entrada en la cartera total de activos.

Los activos se pueden vender a partir de los 3 años de su incorporación a la SOCIMI.

  • Recuerde: todas las plusvalías generadas por los activos durante su permanencia en el balance de la SOCIMI tributan al 0% en el Impuesto de Sociedades

El inversor ancla no puede vender las acciones de la SOCIMI durante el plazo de 1 año desde la fecha de comienzo de la cotización en el Mercado.

No hay límites al apalancamiento.

El mismo nivel de información pública tanto para el Mercado como para los accionistas (independientemente de que sean minoritarios o mayoritarios).

  1. Durante el proceso de incorporación: Información a incluir en el DIIM
  • ARMABEX, en el DIIM, declara:
  • Que la compañía cumple con los requisitos para la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI;
  • Que incluye toda la información relevante relativa a las estructuras legales de la Sociedad, y la situación legal de los activos;
  • La valoración de la compañía;
  • Cuáles son los riesgos potenciales;
  • Que la compañía cumple con la normativa del MAB aplicable;
  • Otros: Acuerdos del Consejo, Pactos parasociales, Contrato del Proveedor de Liquidez, etc.

Toda esta información debe publicarse en la página web de la SOCIMI.

  1. Durante el mantenimiento de la SOCIMI en el MAB: ARMABEX es el enlace entre la SOCIMI y el Mercado. La información a suministrar tanto al Mercado como al público en general (tanto accionistas como potenciales inversores, a través de la página web de la SOCIMI) es, esencialmente:
  • Estados financieros, con frecuencia semestral (Auditados a fin de ejercicio, y con Revisión Limitada los semianuales).
  • Relación de accionistas mayoritarios, con frecuencia semestral.

• Hechos Relevantes.

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